Owner Buy Out (OBO)

Libérez du cash, réduisez vos impôts, gardez votre patrimoine

Et si vous pouviez récupérer une partie de la valeur de votre bien immobilier sans le vendre à un tiers ?
Et si ce capital pouvait financer vos projets, tout en optimisant votre fiscalité et en préparant la transmission à vos enfants ?

C’est exactement ce que permet l’Owner Buy Out immobilier (OBO) : une stratégie puissante, encore méconnue, mais redoutablement efficace pour transformer un actif immobilier en levier de croissance patrimoniale.

Utilisé par les investisseurs privés les plus avisés, ce montage vous permet de vendre à vous-même via une structure dédiée, d’obtenir jusqu’à 90 % de liquidités, tout en gardant la main sur vos biens.

Curieux de savoir comment ?
Découvrez dans cet article toutes les étapes, les avantages et les clés pour réussir votre OBO immobilier.

Qu’est-ce que l’Owner Buy Out
(OBO) immobilier ?

L’Owner Buy Out immobilier, ou « vente à soi-même », est une stratégie patrimoniale consistant à céder un ou plusieurs biens immobiliers à une société que vous détenez (souvent une SCI), financée par un emprunt bancaire. Vous recevez des liquidités, tout en conservant indirectement la maîtrise du bien via la société.

Cette technique est inspirée du LBO en entreprise, mais appliquée à l’immobilier personnel. Elle permet de transformer un actif non liquide en capital disponible, tout en optimisant la fiscalité, la transmission et en maintenant le contrôle familial.

Pourquoi opter pour un OBO ?

Liquidité sans perte de contrôle

Vous encaissez le prix de la vente en capital, tout en restant gestionnaire du bien via votre structure juridique. L’effet de levier permet de dégager un cash‑flow ou des revenus complémentaires selon la rentabilité locative.

Optimisation fiscale

Les intérêts d’emprunt sont déductibles du résultat imposable, généralement soumis à l’IS (et non à l’IR), avec un taux plus favorable (15 % jusqu’à un certain seuil, puis 25 %).

La réduction de l’IFI est également possible en considérant la valeur nette de la SCI, après endettement.

Transmission patrimoniale anticipée

En intégrant vos proches (enfants) dans le capital de la SCI, vous pouvez faire des donations de parts (plein ou nue propriété) à faible fiscalité, car la société est fortement endettée à ses débuts (faible valorisation).

Diversification du patrimoine

Les liquidités dégagées peuvent être réinvesties dans une assurance-vie, un nouveau projet immobilier, ou d’autres actifs. Cela permet d’équilibrer et d’optimiser votre patrimoine.

Les étapes clés pour structurer un OBO réussi

Évaluation du bien

Faire procéder à une expertise indépendante pour fixer un prix de marché crédible.

Constitution de la structure juridique

Création d’une SCI à l’IS, détenue majoritairement par vous et votre famille.

Financement bancaire

La société emprunte pour acquérir le bien. Le prêt est garanti classiquement (hypothèque, nantissement).

Vente du bien et réception des liquidités

Vous cédez le bien à la société, vous recevez le prix en capital ou via compte courant d’associé.

Gestion post-vente

La société perçoit les loyers, rembourse le crédit, distribue des revenus ou rembourse le CCA.

Les atouts incontournables de l’OBO immobilier

💰 Liquidités immédiates sans perte d’actif

Vous transformez un bien illiquide en capital disponible sans sortir de votre patrimoine. Très utile pour financer un projet ou sécuriser votre trésorerie.

📉 Fiscalité optimisée

Déduction des intérêts d’emprunt et amortissements (IS)
Réduction des revenus fonciers imposables
Moins d’IFI (valeur nette post endettement)

👨‍👩‍👧 Transmission maîtrisée

Grâce à l’intégration de vos héritiers dans la structure (donation de parts), la transmission peut être progressive, avantageuse fiscalement et sécurisée juridiquement.

🔁 Effet de levier triple

Financier (emprunt)
Fiscal (charges déductibles, IS)
Juridique (séparation des pouvoirs, contrôle conservé via statuts).

Étude de cas concrète

Monsieur et Madame H. détiennent un immeuble locatif acquis il y a 25 ans, entièrement remboursé, générant 60 000 € de loyers par an.

Ils sont imposés à l’IR à 45 % + 17,2 % prélèvements.

Montage : création d’une SCI à l’IS, financement par emprunt de 600 000 €, acquisition de l’immeuble.

Les revenus locatifs servent au remboursement.

Résultats :

Liquidités nettes : 600 000 € disponibles (vente)
Fiscalité réduite : loyers transformés en résultat IS avec amortissement, impôt global réduit
Transmission : donation de la nue‑propriété des parts à leurs 2 enfants (abattement 100 000 €/enfant) avant remboursement du crédit
Diversification : capital investi sur une assurance‑vie pour optimiser le rendement et la succession

Ce montage permet une réduction d’imposition de plus de 20 % sur les revenus fonciers, une disponibilité immédiate de capital, et une préparation de succession sereine.

5 points de vigilance essentiels

Coûts initiaux importants : Frais de notaire (~7,5 %) + coûts de création de structure et de montage.
Risque de cash-flow négatif : Loyers insuffisants au remboursement -> besoin d’apports en compte courant d’associé ou apports personnels.
Plus-value immobilière : Si bien détenu depuis moins de 22 ans, la vente déclenche l’imposition. Un calcul précis est indispensable.
Montage jugé abusif fiscalement : L’administration peut requalifier un schéma sans substance économique réelle (articles L.64 A LPF).
Gestion des garanties et assurances emprunteur : L’assurance décès en nom propre doit être sécurisée (clause séquestre éventuelle) pour éviter un remboursement générant un revenu imposable dans la société.

Conclusion : doper votre patrimoine sans vendre

L’OBO immobilier représente une stratégie puissante pour :

Dégager des liquidités immédiates
Réduire votre fiscalité personnelle et IFI
Optimiser la transmission à vos héritiers dans des conditions favorables
Diversifier et restructurer un patrimoine bloqué dans la pierre

Mais ce montage exige un pilotage rigoureux à chaque étape : expertise de valorisation, structuration juridique, financement adapté, rédaction de statuts, comptabilité, fiscalité, transmission.

Ce type de stratégie ne s’improvise pas. Pour être pleinement efficace et sécurisé, un OBO immobilier doit être orchestré par des professionnels aguerris.

En tant que conseillers en gestion de patrimoine (CGP), nous sommes au cœur de votre stratégie.

Notre rôle est de vous accompagner de A à Z, en assurant la coordination entre les différents experts : avocats fiscalistes, notaires, experts-comptables…

Nous structurons chaque opération avec une vision globale, parfaitement alignée avec vos objectifs patrimoniaux, fiscaux et familiaux.

📞 Contactez-nous dès maintenant pour un premier rendez-vous confidentiel et gratuit. Nous analyserons ensemble votre situation, vos actifs, vos projets… et verrons comment mettre en place un OBO sur-mesure, sécurisé et performant.

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